Di zaman sekarang ini, untuk menjadi juragan kontrakan tidak perlu seperti Bang Ucup, si anak Betawi yang keturunan tuan tanah di rawabelong, dimana warisan tanah dari Engkong dan bapaknya ada puluhan hektar. Sebab sekarang hanya dengan bermodalkan 150 juta-an, Anda sudah bisa merintis karir sebagai juragan kontrakan.

Uang senilai itu bisa membeli satu unit apartemen kelas bawah yang beken dengan nama Rusunami. Dimana umumnya menawarkan dengan dua type yaitu tipe 21 m persegi dengan kisaran harga Rp.97 juta-an dan type 36 meter persegi dengan harga 159 juta-an. Aada juga pengembang yang menelurkan apartemen kelas bawah ini dengan ukuran 33 meter persegi yang terdiri dari 2 kamar tidur.

Apartemen murah meriah ini bisa Anda jadikan kendaraan investasi di bidang property. Namun hati-hati, potensi capital gainnya tidak akan setinggi apartemen kelas atas, karena pasokan untuk apartemen kelas bawah ini untuk saat ini sangat tinggi, sementara peminat belum terlalu berjubel. Otomatis barang second nya kurang begitu diminati.

Dari pantauan kami, umumnya apartemen bersubsidi ini dalam 10 tahun, potensi kenaikan harganya hanya berkisar 9-10 %, sementara untuk apartemen kelas atas bisa 12 – 15%.

Karena itulah, apartemen kelas bawah ini kami sarankan lebih cocok untuk dijadikan instrumen investasi yang disewakan. Karena kisaran tarif sewanya antara Rp.8-16 juta per tahun yang berarti 8-10% Return on Investmentnya yang jelas lebih gemuk dari bunga deposito bukan?

Belum lagi kalau kita bisa menyewakannya per bulan, pastinya returnnya secara year on year akan lebih tambun lagi. Karena jika di sewakan perbulan bisa berkisar Rp.1,9 – 2,5 juta per bulan. Bayangkan jika ada seorang penyewa yang menyewa terus menerus selama satu tahun penuh, maka dalam setahun bisa kita kantongi fulus Rp. 22,8 – 30 juta yang notabene sama dengan 15 – 18,5% return. Sangat gurih bukan?

 Tapi tentu perlu diperhatikan bahwa yang membedakan tarif sewa ini adalah tentunya lokasi. Apartemen yang berada di pusat kota tentu punya nilai jual yang lebih tinggi. Atau  kalaupun letaknya agak ke pinggir, pastikan dekat pusat aktivitas seperti dekat universitas atau rumah sakit.

Yang juga perlu diperhatikan adalah, banyak orang berinvestais di apartemen kelas murah secara kredit tanpa memperhitungkan perbandingan tarif sewa dan bunga yang harus dibayar, akibatnya hasil investasi tidak optimal, bahkan minus.

Cara sederhana untuk menghitung dan menentukan tarif sewa apartemen agar Anda tidak jeblok adalah dengan mengalikan bunga kredit dengan periode break even poin ( BEP ), alias kapan lunasnya investasi ditambah dengan nilai satu , lalu hasilnya dikalikan dengan harga unit lalu di bagi dengan BEP dalam hitungan bulan.

Contohnya Anda membeli apartemen Peditseramnian di Tanjung Gurem, dengan kredit dari Bank Koang dengan bunga 8% dengan harga unit Rp. 144 juta. Jika anda ingin balik modal dalam waktu 10 tahun  , maka tarif sewa yang harus anda kenakan adalah : (0,08 x 10 )+1 = 1,8 lalu kalikan dengan Rp.144 juta  lalau dibagi 120 ( jumlah bulan dalam 10 tahun ), hasilnya adalah 2,16 juta. Jadi sewakanlah dengan harga Rp.2,16 juta / bulan.

Bagaimana jika rata-rata harga sewa pasaran tidak lebih dari 2 juta per bulan? Berarti anda harus memberi nilai tambah lagi pada property sewaan Anda. Misalnya diberi furniture, di cat ulang, diberi water heater, cable TV, pembantu, satpam, kolam renang, Mantaaaaab.