Beberapa orang menganggap hanya dengan menggunakan kwitansi lunas tersebut mereka sudah dapat melakukan balik nama sertifikat tanah yang mereka beli.

Pada kenyataannya tidak semudah itu. Yang menjadi persoalan adalah jika si penjual sudah tidak bisa ditemui lagi atau sudah meninggal dunia, maka pembeli tersebut akan mengalami kesulitan dalam melakukan peralihan hak atas tanah dan bangunan dimaksud.

Pada prakteknya, untuk dapat melakukan balik nama (dalam hal ini peralihan hak) atas tanah dan/atau bangunan, harus dilakukan dengan cara tertentu, yaitu jual beli, hibah, tukar menukar, atau inbreng (pemasukan ke dalam suatu perusahaan). Pada kesempatan ini akan saya bahas mengenai peralihan hak dengan cara jual beli.

Sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Pertanahan, maka Jual Beli (peralihak hak) yang menyangkut tanah  harus dilakukan dihadapan seorang  Pejabat Pembuat Akta Tanah  (PPAT).  Dalam praktek Jual Beli  tanah ini  dijumpai  istilah  Balik Nama.  Walaupun istilah ini dapat diterka artinya secara gamblang, namun masih ada juga beberapa yang  belum memahami apa sebenarnya  Balik Nama itu berkaitan dengan adanya peralihak hak/peristiwa hukum  Jual Beli. 

Untuk tanah yang telah bersertifikat, apabila terjadi transaksi jual beli antara  penjual dan pembeli yang dibuat  dihadapan  Pejabat Pembuat Akta Tanah, maka selanjutnya akan dilakukan proses Balik Nama.  Yang dimaksud disini adalah  merubah status kepemilikan dari  Penjual  sebagai pemilik tanah sebelumnya  kepada  Pembeli  sebagai pemilik tanah yang baru.  Pelaksanaan proses  Balik nama ini dilakukan di  Kantor Pertanahan setempat dimana tanah tersebut berada. Apabila proses tersebut selesai maka  pada Sertifikat tanah yang dimaksud  akan tertera nama pemilik baru dari tanah  tersebut yaitu  nama pembeli, sedangkan nama pemilik lama dicoret.  Dengan demikian  proses Balik nama telah selesai dilakukan sehingga pembeli telah sah sebagai pemilik tanah yang baru. Proses ini biasanya berlangsung  kurang lebih  3 – 4 minggu  pada Kantor Pertanahan setempat.

Jual beli merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu, dan biasanya diatur dalam hukum Adat, dengan prinsip: Terang dan Tunai. Terang artinya di lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, dan Tunai artinya di bayarkan secara tunai. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual beli dimaksud. Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk melaksanakan jual beli adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang terdiri dari :

Data-data apa saja yang harus dilengkapi untuk proses Jual Beli & balik nama tersebut?

Dalam transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan tersebut, biasanya PPAT yang bersangkutan akan meminta data-data standar, yang meliputi:

I. Data tanah, meliputi:

a.asli PBB 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran (bukti bayarnya)

b.Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama)

c.asli IMB (bila ada, dan untuk diserahkan pada Pembeli setelah selesai proses AJB)

d.bukti pembayaran rekening listrik, telpon, air (bila ada)

e. Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), harus ada Surat Roya dari Bank yang bersangkutan

Catatan: point a & b mutlak harus ada, tapi yang selanjutnya optional

II. Data Penjual & Pembeli (masing-masing) dengan criteria sebagai berikut:

a.Perorangan:

a.1. Copy KTP suami isteri

a.2. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah

a.3. Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk WNI keturunan)

b.Perusahaan:

b.1. Copy KTP Direksi & komisaris yang mewakili

b.2. Copy Anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari Menteri kehakiman dan HAM RI

b.3. Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau Surat Pernyataan Sebagian kecil asset

c.Dalam hal Suami/isteri atau kedua-duanya yang namanya tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya. Jadi, data-

data yang diperlukan adalah:

c.1. Surat Keterangan Waris

-Untuk pribumi: Surat Keterangan waris yang disaksikan dan dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat

-Untuk WNI keturunan: Surat keterangan Waris dari Notaris

c.2. Copy KTP seluruh ahli waris

c.3. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah

c.4. Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris

(dalam hal tidak bisa hadir)

c.5. bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimana besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi dengan Nilai tidak kena pajaknya.Nilai tidak kena pajaknya tergantung dari lokasi tanah yangbersangkutan.

Contoh Perhitungannya:

-NJOP Tanah sebesar Rp. 300juta, berlokasi di wilayah bekasi:

Nilai tidak kena pajaknya wilayah bekasi adalah sebesar Rp. 250jt. Jadi pajak yang harus di bayar = {(Rp. 300jt – Rp. 250jt) X 5%} X 50%.

Jadi, apabila NJOP tanah tersebut di bawah Rp. 250jt, maka penerima waris tidak dikenakan BPHTB Waris (Pajak Waris)

Sebelum dilaksanakan jual beli, harus dilakukan:

1. Pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah pada kantor pertanahan yang berwenang

2. Para pihak harus melunasi pajak jual beli atas tanah dan bangunan tersebut.

Dimana penghitungan pajaknya adalah sebagai berikut:

-Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 %

-Pajak Pembeli (BPHTB) = {NJOP/harga jual - nilai tidak kena pajak} X 5%